Prodaja nepremičnin v stečajnem postopku


Javna dražba

Javna dražba se lahko izvede kot javna dražba z zviševanjem izklicne cene ali kot javna dražba z zniževanjem izklicne cene. Javna dražba je javno povabilo k dajanju ponudb, s katerim se stečajni dolžnik zaveže, da bo sklenil prodajno pogodbo s tistim dražiteljem, ki bo na dražbi glede na vrsto javne dražbe:

  • pri javni dražbi z zviševanjem izklicne cene: ponudil najvišjo ceno, ali
  • pri javni dražbi z zniževanjem izklicne cene: prvi dal ponudbo za ceno v posameznem koraku dražbe.

Zavezujoče zbiranje ponudb

Zavezujoče zbiranje ponudb je javno vabilo k dajanju ponudb, s katerim se stečajni dolžnik zaveže, da bo sklenil prodajno pogodbo s tistim ponudnikom, ki bo ponudil najvišjo ceno, vendar ne nižje od izhodiščne cene, če bo več ponudnikov ponudilo enako najvišjo ceno, pa s tistim, ki bo ponudil najkrajši rok plačila.


Nezavezujoče zbiranje ponudb

Namen nezavezujočega zbiranja ponudb je najti interesente za nakup premoženja in sklenitev pogodbe s tistim, ki v neposrednih pogajanjih ponudi najvišjo ceno.


Postopek prodaje

Postopek prodaje poteka v petih fazah:

  • v prvi fazi se izvedejo priprave za prodajo, ki vključujejo oceno vrednosti premoženja in zbiranja drugih informacij za presojo najugodnejših pogojev prodaje,
  • prodaja se začne s sklepom o prodaji, s katerim sodišče določi način prodaje, izklicno oziroma izhodiščno ceno in znesek varščine,
  • na podlagi pravnomočnega sklepa o prodaji mora upravitelj opraviti postopek izbire najugodnejše ponudbe,
  • četrta faza obsega sklenitev prodajne pogodbe z najugodnejšim ponudnikom in soglasje sodišča k sklenitvi pogodbe,
  • pri zadnji fazi se izvede plačilo kupnine ter prenos lastninske pravice oziroma druge premoženjske pravice na kupca.

Priprave za prodajo

Pri pripravah za prodajo je treba oceniti vrednost premoženja, ki je predmet prodaje. Ocena vrednosti premoženja mora biti izdelana na podlagi tržne in likvidacijske vrednosti.

Tržna vrednost je opredeljena kot ocenjeni znesek za katerega naj bi kupec in prodajalec zamenjala premoženje na datum ocenjevanja vrednosti v transakciji med nepovezanima in neodvisnima strankama po ustreznem trženju, pri kateri sta stranki sodelovali previdno, seznanjeno in brez prisile.

Likvidacijska vrednost, imenovana tudi vrednost pri prisilni prodaji, pa spada med netržne vrednosti in je opredeljena kot znesek, ki ga lahko razumno prejmemo za prodajo premoženja v določenem časovnem obdobju, ki je prekratko, da bi izpolnjevalo časovno obdobje trženja, ki ga zahteva opredelitev tržne vrednosti. Ocenjena likvidacijska vrednost je praviloma nižja in ni nikoli višja od tržne vrednosti.


Začetek prodaje

Prodaja se prične, ko stečajno sodišče izda sklep o prodaji. S sklepom o prodaji sodišče določi naslednja izhodišča in sicer: 1. način prodaje, 2. izklicno oziroma izhodiščno ceno in 3. znesek varščine.

1. Način prodaje. Ko sodišče prvič odloča o prodaji določenega premoženja, lahko določi kot način prodaje samo javno dražbo ali zavezujoče zbiranje ponudb. V primeru, če postopek prodaje na podlagi prvega sklepa o prodaji ni uspešen, lahko sodišče z dodatnim sklepom o prodaji določi, da se opravi nezavezujoče zbiranje ponudb zaradi prodaje na podlagi neposrednih pogajanj.

2. Izklicno ceno mora sodišče določiti na podlagi ocenjene vrednosti premoženja in ne sme biti nižja od polovice ocenjene likvidacijske vrednosti, pri prvem sklepu o prodaji. V kolikor ta postopek ni uspešen, lahko sodišče z dodatnim sklepom o prodaji določi izklicno ceno v znesku, ki je nižji od polovice ocenjene likvidacijske vrednosti, v kolikor s tem soglaša upniški odbor.

3. Znesek varščine ne sme biti nižji:

  • če izklicna ali izhodiščna cena ni višja od 200.000 eurov: od 10 odstotkov izklicne ali izhodiščne cene,
  • v drugih primerih: od 20.000 eurov in tudi ne od 5 odstotkov izklicne ali izhodiščne cene.

Sklenitev prodajne pogodbe

Po sklenitvi prodajne pogodbe rok za plačilo kupnine ne sme biti daljši od treh mesecev. V primerih, ko je ocenjena vrednost premoženja, ki je predmet prodaje, enaka ali večja od 10.000 EUR, je za začetek učinkovanja pogodbe potrebno soglasje k sklenitvi prodajne pogodbe s strani sodišča.


S kom ni dovoljeno skleniti pogodbe o prodaji premoženja?

Stečajni dolžnik ne sme skleniti pogodbe o prodaji svojega premoženja z:

1. osebo, ki je v zadnjih dveh letih pred uvedbo stečajnega postopka opravljala funkcijo člana poslovodstva ali organa nadzora ali funkcijo prokurista v insolventnem dolžniku,

2. stečajnim upraviteljem ali sodnikom, ki vodi postopek,

3. družbenikom, katerega delež v kapitalu stečajnega dolžnika je večji od 10 odstotkov,

4. osebo, ki ima v razmerju do osebe iz 1., 2. ali 3. točke tega odstavka položaj ožje povezane osebe,

5. pravno osebo, v kapitalu katere ima oseba iz 1. do 4. točke tega odstavka delež, večji od 50 odstotkov.


Prenos lastninske pravice na kupca

V primeru, ko kupec plača kupnino za prodano nepremičnino, stečajno sodišče izda sklep o izročitvi nepremičnine kupcu, s katerim odloči, da so izpolnjeni pogoji za vknjižbo lastninske pravice v korist kupca. Pravnomočni sklep o izročitvi nepremičnine kupcu je podlaga za vknjižbo lastninske pravice v korist kupca.

S plačilom kupnine prenehajo naslednje pravice tretjih na premoženju, ki je predmet prodajne pogodbe:

  • zastavna pravica ali hipoteka in zemljiški dolg,
  • pravica do prepovedi odtujitve in obremenitve ter
  • osebne služnosti, stvarno breme ali stavbna pravica, če so bile pridobljene po začetku stečajnega postopka.

 

Naša spletna stran uporablja piškotke, ki se naložijo na vaš računalnik. Ali se za boljše delovanje strani strinjate z njihovo uporabo?

Več o uporabi piškotkov

Uporaba piškotkov na naši spletni strani

Pravna podlaga

Podlaga za obvestilo je spremenjeni Zakon o elektronskih komunikacijah (Uradni list št. 109/2012; v nadaljevanju ZEKom-1), ki je začel veljati v začetku leta 2013. Prinesel je nova pravila glede uporabe piškotkov in podobnih tehnologij za shranjevanje informacij ali dostop do informacij, shranjenih na računalniku ali mobilni napravi uporabnika.

Kaj so piškotki?

Piškotki so majhne datoteke, pomembne za delovanje spletnih strani, največkrat z namenom, da je uporabnikova izkušnja boljša.

Piškotek običajno vsebuje zaporedje črk in številk, ki se naloži na uporabnikov računalnik, ko ta obišče določeno spletno stran. Ob vsakem ponovnem obisku bo spletna stran pridobila podatek o naloženem piškotku in uporabnika prepoznala.

Poleg funkcije izboljšanja uporabniške izkušnje je njihov namen različen. Piškotki se lahko uporabljajo tudi za analizo vedenja ali prepoznavanje uporabnikov. Zato ločimo različne vrste piškotkov.

Vrste piškotkov, ki jih uporabljamo na tej spletni strani

Piškotki, ki jih uporabljamo na tej strani sledijo smernicam:

1. Nujno potrebni piškotki

Tovrstni piškotki omogočajo uporabo nujno potrebnih komponent za pravilno delovanje spletne strani. Brez teh piškotov servisi, ki jih želite uporabljati na tej spletni strani, ne bi delovali pravilno (npr. prijava, nakupni proces, ...).

2. Izkustveni piškotki

Tovrstni piškotki zbirajo podatke, kako se uporabniki vedejo na spletni strani z namenom izboljšanja izkustvene komponente spletne strani (npr. katere dele spletne strani obiskujejo najpogosteje). Ti piškotki ne zbirajo informacij, preko katerih bi lahko identificirali uporabnika.

3. Funkcionalni piškotki

Tovrstni piškotki omogočajo spletni strani, da si zapomni nekatere vaše nastavitve in izbire (npr. uporabniško ime, jezik, regijo) in zagotavlja napredne, personalizirane funkcije. Tovrstni piškotki lahko omogočajo sledenje vašim akcijam na spletni strani.

4. Oglasni ali ciljani piškotki

Tovrstne piškotke najpogosteje uporabljajo oglaševalska in družabna omrežja (tretje strani) z namenom, da vam prikažejo bolj ciljane oglase, omejujejo ponavljanje oglasov ali merijo učinkovitost oglaševalskih akcij. Tovrstni piškotki lahko omogočajo sledenje vašim akcijam na spletu.

Nadzor piškotkov

Za uporabo piškotkov se odločate sami. Piškotke lahko vedno odstranite in s tem odstranite vašo prepoznavnost na spletu. Prav tako večino brskalnikov lahko nastavite tako, da piškotkov ne shranjujejo.

Za informacije o možnostih posameznih brskalnikov predlagamo, da si ogledate nastavitve.

Upravljalec piškotkov

Aleksander Kumer s.p.