Prodaja nepremičnin v izvršilnem postopku


Javna Dražba

Javna dražba pomeni javno prodajo stvari najboljšemu ponudniku. Zanjo je značilno, da jo dovoli in opravi državni organ. Organizirana je na poseben način in sicer si lahko morebitni kupci ogledajo stvari (nepremičnine, premičnine), ki so v lasti dolžnika. V postopku se določi najnižja izklicna cena, izdražitelj pa je tisti, ki ponudi najvišjo ceno. Dražbo vodi sodišče, ki ugotovi dražbene pogoje in okliče ter vodi dražbeni narok.


Prodaja nepremičnine

Najznačilnejša dejanja izvršbe na nepremičnine so zaznamba sklepa o izvršbi v zemljiški knjigi, ugotovitev vrednosti nepremičnine, prodaja nepremičnine in poplačilo upnikov iz zneska, dobljenega s prodajo. Prodaja nepremičnine se opravi po pravnomočnosti sklepa o izvršbi in po pravnomočnosti sklepa o ugotovitvi vrednosti nepremičnine. Sodišče v odredbi o prodaji posebej opozori na možnost, da se lahko vrednost nepremičnine dokončno ugotovi na prodajnem naroku, kljub temu, da je vrednost nepremičnine že bila ugotovljena s sklepom o ugotovitvi vrednosti. Odredbo o prodaji razglasi sodišče na sodni deski in na svoji spletni strani, lahko pa tudi na drug krajevno običajen način, odredbo za prodajo kmetijskega zemljišča pa posreduje upravni enoti, kjer nepremičnina leži, da jo upravna enota objavi na svoji oglasni deski.

Na prvem prodajnem naroku nepremičnina ne sme biti prodana za manj kot 70 % ugotovljene vrednosti. Če nepremičnine na prvem naroku ni bilo mogoče prodati, razpiše sodišče na predlog upnika drugi narok, na katerem nepremičnina ne sme biti prodana za manj kot polovico ugotovljene vrednosti. Od prvega do drugega naroka mora preteči najmanj trideset dni.

Izjema: Z izjavo, ki jo dajo na zapisnik pri sodišču, pred katerim teče izvršilni postopek, ali pri kakšnem drugem sodišču, se stranki in zastavni upniki oziroma upniki zemljiškega dolga lahko sporazumejo, da sme biti nepremičnina prodana na dražbi tudi za ceno, nižjo od 70 % ugotovljene vrednosti, oziroma nižjo od polovice ugotovljene vrednosti.


Ogled nepremičnine

Sodišče tistemu, ki se zanima za nakup nepremičnine, na njegovo zahtevo in stroške dovoli, da si jo ogleda. Čas in način ogleda ter morebitno navzočnost izvršitelja določi sodišče v odredbi o prodaji nepremičnine.


Načini prodaje:

1. na javni dražbi,

2. z neposredno pogodbo; nepremičnina se proda z neposredno pogodbo, v kolikor se o tem sporazumejo upniki, zastavni upniki oziroma upniki zemljiškega dolga. Sporazum mora biti sklenjen v pisni obliki in poslan pristojnemu davčnemu organu,

3. z zbiranjem zavezujočih ponudb; nepremičnina se proda z zavezujočim zbiranjem ponudb, v kolikor se o tem sporazumejo upniki, zastavni upniki oziroma upniki zemljiškega dolga. Zbiranje zavezujočih ponudb je javno vabilo k dajanju ponudb, na podlagi katerega sodišče domakne nepremičnino najboljšemu ponudniku. Najboljši ponudnik pa je tisti, ki ponudi najvišjo ceno, vendar ne nižje od prodajne cene.


Kdo se lahko udeleži javne dražbe?

Javne dražbe ali postopka zavezujočega zbiranja ponudb se smejo udeležiti le tisti, ki najpozneje tri delovne dni pred dražbo ali pred iztekom roka za zavezujoče zbiranje ponudb položijo varščino. Če se sklene neposredna pogodba, položi kupec varščino tistemu, s katerim jo je sklenil, in to neposredno pred sklenitvijo pogodbe. Varščina znaša desetino ugotovljene vrednosti nepremičnine. Ponudniki, katerih ponudbe niso bile sprejete, dobijo varščino na njihov transakcijski račun nakazano nazaj v 15 dneh po koncu javne dražbe ali naroka za odpiranje ponudb.


Kdo ne more biti kupec?

Kupec ne more biti dolžnik, sodnik, izvršitelj ali kdo drug, ki uradno sodeluje pri prodaji. Kupec tudi ne more biti nekdo, ki po zakonu ne more pridobiti nepremičnine, ki je predmet izvršbe (npr. tujec).


Zaključek dražbe

Dražba traja, dokler ponudniki višajo ponudbe. Ponudnik je na svojo ponudbo vezan, dokler ni dana višja ponudba. Na prošnjo enega ali več ponudnikov lahko sodišče dovoli krajši premor za premislek. Dražba se konča, ko ponudniki kljub dvakratnemu pozivu sodnika ne ponudijo višje cene. Ko je dražba končana, sodišče ugotovi, kateri ponudnik je ponudil najvišjo ceno, in razglasi, da je temu ponudniku domaknjena nepremičnina. O domiku izda sodišče poseben sklep. Po pravnomočnosti sklepa o domiku in po položitvi kupnine (kupec mora položiti kupnino v roku, ki je določen v odredbi o prodaji) izda sodišče sklep, da se nepremičnina izroči kupcu in po pravnomočnosti sklepa v zemljiški knjigi nanj vpiše lastninska pravica.


Služnosti, stavbne pravice in stvarna bremena

Stvarne služnosti na nepremičnini z njeno prodajo ne ugasnejo. S prodajo nepremičnine tudi ne ugasnejo osebne služnosti, stvarna bremena in stavbne pravice, ki so bile vpisane v zemljiški knjigi pred pravicami zastavnih upnikov oziroma upnika, na čigar predlog je sodišče dovolilo izvršbo ter upniki zemljiškega dolga. Poznejše osebne služnosti, stvarna bremena in stavbne pravice s prodajo nepremičnine ugasnejo, razen v primeru, kadar se imetniki teh pravic s kupcem ne dogovorijo kako drugače.


Najemno in zakupno razmerje

Najemno ali zakupno razmerje ne preneha s prodajo stvari, ki je predmet najema ali zakupa. Če je najemno ali zakupno razmerje nastalo po pridobitvi upnikove zastavne pravice oziroma zemljiškega dolga na nepremičnini, lahko kupec ne glede na zakonske in pogodbene roke odpove pogodbo o najemu ali zakupu z odpovednim rokom enega meseca.


Izpraznitev in izročitev nepremičnine

V sklepu o izročitvi sodišče odloči, kdaj se je dolžnik dolžan izseliti iz družinske stanovanjske hiše ali stanovanja. Rok za izselitev ni določen, vendar iz narave sklepa sledi, da mora biti rok čim krajši, saj dolžnik nima pravice ostati v prodani nepremičnini kot najemnik. V kolikor pa se izvršba zaradi prodaje nepremičnine vodi zaradi realizacije hipoteke, na podlagi neposredno izvršljivega notarskega zapisa, velja za izpraznitev nepremičnine enomesečni rok, ki prične teči od prodaje.


 

Naša spletna stran uporablja piškotke, ki se naložijo na vaš računalnik. Ali se za boljše delovanje strani strinjate z njihovo uporabo?

Več o uporabi piškotkov

Uporaba piškotkov na naši spletni strani

Pravna podlaga

Podlaga za obvestilo je spremenjeni Zakon o elektronskih komunikacijah (Uradni list št. 109/2012; v nadaljevanju ZEKom-1), ki je začel veljati v začetku leta 2013. Prinesel je nova pravila glede uporabe piškotkov in podobnih tehnologij za shranjevanje informacij ali dostop do informacij, shranjenih na računalniku ali mobilni napravi uporabnika.

Kaj so piškotki?

Piškotki so majhne datoteke, pomembne za delovanje spletnih strani, največkrat z namenom, da je uporabnikova izkušnja boljša.

Piškotek običajno vsebuje zaporedje črk in številk, ki se naloži na uporabnikov računalnik, ko ta obišče določeno spletno stran. Ob vsakem ponovnem obisku bo spletna stran pridobila podatek o naloženem piškotku in uporabnika prepoznala.

Poleg funkcije izboljšanja uporabniške izkušnje je njihov namen različen. Piškotki se lahko uporabljajo tudi za analizo vedenja ali prepoznavanje uporabnikov. Zato ločimo različne vrste piškotkov.

Vrste piškotkov, ki jih uporabljamo na tej spletni strani

Piškotki, ki jih uporabljamo na tej strani sledijo smernicam:

1. Nujno potrebni piškotki

Tovrstni piškotki omogočajo uporabo nujno potrebnih komponent za pravilno delovanje spletne strani. Brez teh piškotov servisi, ki jih želite uporabljati na tej spletni strani, ne bi delovali pravilno (npr. prijava, nakupni proces, ...).

2. Izkustveni piškotki

Tovrstni piškotki zbirajo podatke, kako se uporabniki vedejo na spletni strani z namenom izboljšanja izkustvene komponente spletne strani (npr. katere dele spletne strani obiskujejo najpogosteje). Ti piškotki ne zbirajo informacij, preko katerih bi lahko identificirali uporabnika.

3. Funkcionalni piškotki

Tovrstni piškotki omogočajo spletni strani, da si zapomni nekatere vaše nastavitve in izbire (npr. uporabniško ime, jezik, regijo) in zagotavlja napredne, personalizirane funkcije. Tovrstni piškotki lahko omogočajo sledenje vašim akcijam na spletni strani.

4. Oglasni ali ciljani piškotki

Tovrstne piškotke najpogosteje uporabljajo oglaševalska in družabna omrežja (tretje strani) z namenom, da vam prikažejo bolj ciljane oglase, omejujejo ponavljanje oglasov ali merijo učinkovitost oglaševalskih akcij. Tovrstni piškotki lahko omogočajo sledenje vašim akcijam na spletu.

Nadzor piškotkov

Za uporabo piškotkov se odločate sami. Piškotke lahko vedno odstranite in s tem odstranite vašo prepoznavnost na spletu. Prav tako večino brskalnikov lahko nastavite tako, da piškotkov ne shranjujejo.

Za informacije o možnostih posameznih brskalnikov predlagamo, da si ogledate nastavitve.

Upravljalec piškotkov

Aleksander Kumer s.p.